Новости бизнеса

Пять «наивных» вопросов про покупку квартиры в кредит

В последнее время представители власти много говорят о необходимости сбить ставки по ипотечным кредитам.

Есть, впрочем, сомнение, что пекутся они об интересах народа, а не о каких-то других

Об особенностях национальной ипотеки рассуждает Георгий Бовт, политолог.

Увлекательный лабиринт

Вопрос номер один: зачем сбивать эти ставки?

Казалось бы, ответ очевиден: затем, чтобы жильё стало доступным. Но это неправильный ответ. Потому что любой эксперт по недвижимости быстро докажет: ещё до того, как на рынок выйдут новые счастливые обладатели подешевевших кредитов, лишь только почуяв запах свежих денег, продавцы жилья вздуют цены. В результате покупатели ничего не выиграют, так как и размер первого взноса увеличится, и общая цена недвижимости вырастет.

Вопрос номер два: в чьих интересах ведётся кампания за удешевление кредитов? А вот здесь всё понятно.

Кто пытается любыми, хоть рыночными, а хоть бы и сталинскими, методами заставить банки давать кредиты задёшево? Продавцы недвижимости.

Третий вопрос: почему именно сейчас столь рьяно все вдруг озаботились ипотечным кредитованием? А потому, что противный заокеанский кризис начал колебать привычную тенденцию неуклонного роста цен на жильё на фоне столь же неуклонного неумения и нежелания повышать производительность труда и снижать себестоимость. Хочется продавать всё дороже и дороже. Иначе вести бизнес, не наращивая гулливеровскими масштабами издержки, многие застройщики просто генетически неспособны. Вот они и молят власть: подкиньте как-нибудь денег тем "жалким неудачникам", у кого не хватило ума раньше приобрести нормальную квартиру, чтобы они купили нашу бетонную стяжку без отделки по цене парижских апартаментов с отделкой.

Понятно же, что основная причина недоступности жилья заключается не в высоких процентных ставках.

— Даже под низкие 10% включиться в ипотеку сможет лишь сравнительно небольшой процент населения, — говорит Дмитрий Шустерняк, гендиректор "ФинЭкспертизы".

— Проблема доступности заключается не в стоимости ипотеки, а в стоимости самого жилья.

Банкиры двумя руками за народ. Но говорят, что снижение ставок будет незначительным, если государство не создаст дополнительные источники рефинансирования, то есть не подкинет им, банкам, дешёвых денег. К примеру, Александр Семеняка, гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, заявляет, что поспособствовать снижению процентной ставки по жилищным кредитам могут средства Внешэкономбанка — прицел на казённые и пенсионные деньги.

Аркадий Дворкович, помощник Президента РФ, осторожно поправляет, что в 2010 г. ипотеку можно будет брать всё-таки под 10-11%, но только при покупке жилья экономкласса и по программам, связанным с переселением людей из моногородов.

У него интерес — задействовать все возможности для решения проблемы этих несчастных городов, так как там в наступившем году возможен серьёзный рост числа безработных из-за остановившихся заводов.

Интересы бездомных не имеют никакого значения в этой игре, солидные прибыли в которой мечтают поделить строители, банкиры и чиновники, а также посредники — организаторы ипотечного кредитования. И впрямь, до бездомных ли нынче дело тем же девелоперам, когда даже после анализа всех ипотечных госинициатив международное рейтинговое агентство "Фитч" не верит в восстановление российского строительного сектора в 2010 г., даёт негативный прогноз его кредитоспособности и прогнозирует рост числа дефолтов строительных компаний. Что особенно любопытно: в вердикте экспертов причинами трудной жизни строителей называется не только падение покупательной способности россиян, но и то, что резко снизилось их доверие к участникам рынка недвижимости.

Может, потому и не срабатывает нынче такой пиар-ход продавцов голых стен: теперь они требуют, чтобы все бежали покупать квартиры сейчас, так как завтра новостроек на рынке не будет, ведь их не начинают возводить сегодня по не зависящим от девелоперов причинам. Люди, однако, помнят, как вчера так же пугали, что если не купишь квартиру до понедельника, то во вторник её цена утроится.

Но в среду пришёл кризис, и победоносное наступление цен остановилось, несмотря на все усилия чиновников и частного капитала.

Полмиллиарда на дороге

Но всё-таки жаль, что у нас, как всегда, не так, как у них... Моя знакомая Антонина М., потомственный филолог, уехала в Италию к дочери, вышедшей замуж за тамошнего бездельника. Чтобы помочь дочке с покупкой квартиры, филолог устроилась работать уборщицей на вилле и, оставаясь гражданкой РФ, получила ипотечный кредит. По её словам, дорого, под 6 с лишним процентов.

"Дискриминация, — гневается она. — Своим-то дешевле дают".

Вот и вопрос номер четыре: почему "за бугром" ставки по ипотеке гораздо ниже, чем у нас, и при этом цены на жильё тоже ниже?

Думаю, бессмысленно сбивать ставки, пока нет реальной конкуренции на строительном рынке, а все землеотводы под жилищное строительство поделены между приближенными к городским властям застройщиками. Пока цена земли и построек на ней включает в себя аппетиты, как правило, родственников мэров и губернаторов, друзей этих родственников и родственников друзей родственников — они зачастую и есть те самые бизнесмены от недвижимости.

Без толку бороться со ставками, не организуя цивилизованные механизмы соцзащиты граждан. Потому что в любой самой процветающей стране не могут все граждане поголовно быть обеспечены собственным жильём, да ещё приличным.

Зато, как показывает опыт, могут иметь госгарантии (кстати, конституционные) на жильё. В странах с низкими ипотечными ставками строятся муниципальные квартиры, куда, кстати, отселяют должников по кредитам. И это гарантирует банкам, что в случае чего не будет проблем с изъятием предмета ипотеки. А значит, риск того, что человек перестанет платить, а выселить его будет нельзя, не приходится закладывать загодя в процентную ставку.

Рождается вопрос номер пять: только в Москве в год из рук съёмщиков квартир в руки арендодателей передаются сотни миллионов долларов.

На дорогах валяются деньги, которые бы очень многие платили не за съёмное жильё, а в уплату кредита. С одной стороны, строители стонут, что нет финресурсов, с другой — никто не хочет наклониться и поднять хотя бы 500 млн долл. Почему?

Получается, чтобы сложить пазл "Доступность жилья для россиян", надо поставить на место не только уровень ставок по ипотечным кредитам, но и все другие детали — от конкуренции и борьбы с коррупцией до социальных гарантий и, кстати, такой "мелочи", как уровень жизни людей.

От редакции. Коллектив "АиФ" от всей души поздравляет Георгия Бовта с юбилеем.

Желаем удачи и дальнейших творческих успехов!

Средняя ставка по ипотечным кредитам* январь 2008 г. — 12,8 апрель 2008 г. — 12,5 июль 2008 г. — 12,6 октябрь 2008 г.

— 12,8 январь 2009 г. — 13,0 апрель 2009 г. — 14,6 июль 2009 г. — 14,8 октябрь 2009 г.

— 14,8 декабрь 2009 г. — 14,7

* По данным ЦБ для рублёвых кредитов без учёта страховок и различных банковских комиссий и сборов за выдачу и обслуживание займа. Если всё это учесть, то средняя ставка по рублёвым ипотечным кредитам на приобретение готового жилья составит в среднем 22% годовых, а первоначальный взнос — минимум 30% от стоимости квартиры. Всё это делает жильё недоступным для россиян.

Исключение — лишь 5% семей в нашей стране.